Zakup nieruchomości to jedna z poważniejszych decyzji rzutująca często na całe życie. Nie ma się z resztą co dziwić, jej konsekwencje, zwłaszcza finansowe będziemy odczuwać przez wiele lat. Co zatem należy zrobić aby ograniczyć ryzyko prawne związane z zawarciem tejże transakcji?
O ile dokonując zakupu nieruchomości za pośrednictwem biura nieruchomości liczyć możemy na wiedzę i doświadczenie osób w nim pracujących tak dokonując transakcji samodzielnie niezbędnym jest sprawdzenie kilku fundamentalnych faktów. Przede wszystkim, kiedy upewnimy się już, że obiekt naszych westchnień spełnia wszelkie wymagania techniczno-estetyczne, priorytetowo powinniśmy zainteresować się jego stanem prawnym. Zebranie jak największej liczby informacji pozwoli nam uniknąć rozczarowań i problemów w późniejszym czasie. Badanie stanu prawnego nieruchomości pochodzącej z rynku wtórnego najlepiej i najprościej zacząć od przeanalizowania księgi wieczystej nieruchomości. Z racji tego, że dostęp do ksiąg wieczystych jest jawny, skontrolować księgę wieczystą konkretnej nieruchomości może każdy. Wystarczy jedynie uzyskać od właściciela nieruchomości jej numer, a następnie, nie wychodząc z domu sprawdzić jej treść na stronie internetowej Ministerstwa Sprawiedliwości.
Czego dowiemy się z księgi wieczystej? Otóż każda księga wieczysta zawiera cztery działy i w każdym z nich znajdują się istotne dla nas informacje.
Z działu I uzyskamy między innymi informacje dotyczące samej nieruchomości – jej położenia, numeru i powierzchni działki. Ponadto księgi prowadzone dla lokali mieszkalnych zawierać będą adres, powierzchnię lokalu oraz ilość pomieszczeń. Wszystko to pozwoli nam zweryfikować czy adres podany w księdze pokrywa się z rzeczywistą lokalizacją nieruchomości. W części pierwszej księgi wieczystej znajdziemy również informacje o pomieszczeniach przynależnych do lokalu, które również zamierzamy kupić np. ( miejsce postojowe, piwnica), a także o prawach jakie przysługują każdoczesnemu właścicielowi nieruchomości. Przykładowo mowa tutaj o służebność przejazdu i przechodu przez sąsiednią nieruchomość. Co ważne, w księgach wieczystych prowadzonych dla lokali znajdziemy również informację o wysokości udziału w nieruchomości wspólnej.
W dziale II odnajdziemy dane właściciela nieruchomości takie jak: imię i nazwisko oraz numer PESEL, to z kolei pozwoli nam zweryfikować czy osoba podająca się za właściciela mieszkania czy innej nieruchomość faktycznie jest ujawniona w księdze. Należy tutaj zwrócić uwagę również na to, czy osoba ta jest jedynym właścicielem. Może się bowiem zdarzyć, że w księdze wieczystej oprócz osoby nam znanej są wpisani inni współwłaściciele. W takiej sytuacji należałoby się upewnić czy pozostali właściciele wyrazili zgodę na sprzedaż nieruchomości.
DziałIII zawiera z kolei informację dotyczące ewentualnych praw i roszczeń przysługujących osobom trzecim względem nieruchomości, którą zamierzamy nabyć. Począwszy od służebności osobistych, po zapisy dotyczące prawa najmu, pierwokupu czy dzierżawy, aż po wzmianki ostrzegające o wszczęciu egzekucji. Lista możliwych wpisów może być bardzo długa dlatego też, o ile nie zamierzamy nabyć nieruchomości wraz z dożywotnikiem, dokonując jej analizy należy zachować szczególną czujność.
W dziale IV księgi wieczystej zatytułowanym „Hipoteka”, jak sama nazwa wskazuje natknąć się możemy na ewentualne wpisy o ustanowionej hipotece na nieruchomości, jak również roszczenia o ustanowienie hipoteki przymusowej. Kupując zatem mieszkanie albo dom z hipoteką nabywamy je raz z długami, które trzeba będzie później spłacić. Podstawowym bowiem celem hipoteki jest zabezpieczenie wierzytelności w taki sposób, iż możliwym będzie jej zaspokojenie z nieruchomości bez względu na to, czyją stanie się własnością, i z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Tak więc, jeżeli zbywca nieruchomości będący jednocześnie dłużnikiem, nie uregulował w porę swoich długów, my nabywając od niego nieruchomość narazimy się na sytuację, w której wierzyciel będzie dochodził swoich praw właśnie od nas.
Równie istotne jest sprawdzenie czy w żadnym z powyższych działów nie ma wzmianek o złożonych wnioskach. Informacja o złożonym wniosku świadczyłaby bowiem o tym, że jakieś kwestie nie są jeszcze ujawnione w księdze wieczystej. W takim przypadku należałoby sprawdzić w aktach ksiąg wieczystych, czego wniosek dotyczy i przeanalizować dokumenty będące podstawą wpisu.
Z punktu widzenia nabywcy nieruchomości oczywistym jest, że najbardziej pożądaną była by sytuacja, której brak byłoby wpisów zarówno w dziale III, jak i dziale IV księgi wieczystej. Jeżeli jednak badanie treści księgi wieczystej ujawni niepożądane wpisy w jej ostatnich działach, to warto jest o tym wiedzieć przed dokonaniem zakupu nieruchomości.